東京都内で築50年マンションを買う価値はある？建て替え・将来リスクを本気で解説【2026年最新版】

こんにちは。
投資・不動産・資産形成を長年実体験ベースで続けているカメさんです。

「東京都内のマンションを買いたい。でも築50年って正直どうなの？」
「住めなくなったら、建て替えてそのまま住めるの？」

こうした疑問は、これからの日本で“誰もが一度は直面するテーマ”です。

なぜなら、
東京には 築40年以上のマンションがすでに100万戸規模 で存在し、
2026年以降「築50年超」が一気に増えていくからです。

この記事では、

• 東京都内で築50年マンションを買うメリット・デメリット
• 「建て替え」は本当にできるのか
• 住めなくなったらどうなるのか
• どんな人なら“買い”なのか

を、感情論なし・現実ベースで解説します。

結論｜築50年マンションは「誰にとっても良い買い」ではない

まず結論から。

築50年マンションは、条件次第で“アリ”だが、万人向けではありません。

• 価格が安いからお得
• 都心だから将来安心
• 建て替えれば何とかなる

こうしたイメージだけで買うと、後悔する可能性が高いです。

一方で、
条件を理解した上で選べば、資産形成として合理的な選択になるケースもあります。

築50年マンションを買う「メリット」

① 都心立地を割安で手に入れられる

最大のメリットはこれです。

• 山手線内
• 駅徒歩5分圏
• 再開発エリア近接

こうした立地は、新築では手が届かなくても、
築50年クラスなら 価格が大きく下がっている ケースがあります。

「立地は変えられない」
これは不動産の鉄則です。

② 管理がしっかりしていれば“意外と住める”

築年数＝住めない、ではありません。

• 修繕積立金が十分に積まれている
• 定期的な大規模修繕を実施
• 管理組合が機能している

この条件がそろえば、
築50年でも普通に居住可能なマンションは多く存在します。

③ 固定資産税が比較的安い

築古マンションは建物評価額が低く、

• 固定資産税
• 都市計画税

が抑えられる傾向があります。

「住居コストを下げたい実需層」にとっては、
これは無視できないメリットです。

築50年マンションの「現実的なデメリット」

① 建て替えは「簡単ではない」

ここが最大の誤解ポイントです。

マンションの建て替えには、区分所有者の原則5分の4以上の同意が必要です。

• 高齢者が多い
• 費用負担に耐えられない
• 仮住まいが難しい

こうした理由で、
話は出ても実現しないケースが非常に多いのが現実です。

「いずれ建て替えられるだろう」は、
最も危険な前提です。

② 修繕積立金・管理費が将来上がる可能性

築50年を超えると、

• 給排水管
• エレベーター
• 電気設備

など、高額修繕が必要になります。

その結果、

• 修繕積立金の大幅増額
• 一時金徴収

が起きる可能性があります。

③ 売却しづらくなる

築古マンションは、

• 住宅ローンが組みにくい
• 買い手が限定される

という理由から、
出口（売却）の難易度が上がります。

「一生住むつもり」でない場合、
ここは必ず考慮すべき点です。

「住めなくなったら建て替えて住める？」の現実

答えは、
**「可能性はあるが、期待しすぎない方がいい」**です。

建て替えが成立するのは、

• 容積率に余裕がある
• 再開発エリアに指定されている
• デベロッパーが参入する価値がある

といった かなり条件の良い物件 に限られます。

普通の築古マンションは、

• 大規模修繕で延命
• 最終的には「現状維持」

という道をたどるケースが多数です。

それでも「買っていい人」の条件

築50年マンションが向いているのは、次のような人です。

• 都心立地を最優先したい
• 将来の値上がりを期待していない
• 修繕費の増額に耐えられる資金余力がある
• 売却しづらくても問題ない
• 管理状況を自分で確認できる

逆に、

• 将来売却前提
• 老後資金ギリギリ
• 建て替え期待

この条件に当てはまる人は、
避けた方が無難です。

①「立地がいい＝入居者（区分所有者）がお金を持っている」場合はどうなる？

結論

その場合、築50年マンションは“当たり物件”になる可能性が一気に上がります。

理由はシンプルで、
マンションの寿命を決めるのは「建物」より 人（区分所有者の属性） だからです。

お金を持っている住民が多いマンションの特徴

以下がそろっていると、かなり良い状態です。

• 都心一等地・駅近
• 医師・士業・経営者・地主系が多い
• 自己居住が中心（投資用ばかりでない）
• 管理組合の総会出席率が高い
• 修繕積立金が「高いけど滞納がほぼない」

このタイプのマンションは、

• 修繕の合意が早い
• 一時金徴収も通りやすい
• 建物の延命が現実的

つまり、
「住めなくなるリスク」がかなり低いです。

ただし注意点もある

お金を持っている＝何でもOK、ではありません。

• 高齢者が多いと「今さら建て替えたくない」人も増える
• 建て替えより「高額修繕で延命」を選ぶ傾向が強い
• 話は合理的だが、合意形成は慎重

なのでこのタイプは、

建て替えは遅いが、住み続けるには強い

という評価になります。

②「建て替えして、そのまま格安で住める」って本当にある？

あります。
ただし、かなり条件が限定されます。

仕組みを正確に説明します

建て替え時、区分所有者には基本的に3つの選択肢があります。

パターン①：追加費用なしで“同等面積”に住み替え

これは 一番理想的なケース です。

条件：

• 容積率に余裕がある
• 建て替え後、戸数を増やせる
• 余った住戸をデベロッパーが販売して利益を出せる

この場合、

• 元の区分所有者は
  → 追加費用ほぼゼロ
  → 新築マンションに住める

これが「格安で住める」と言われる正体です。

パターン②：面積を減らして追加費用ゼロ

よくあるのがこれです。

• 以前：70㎡
• 建て替え後：55㎡

といった形で、

• 広さを少し我慢する代わりに
• 追加費用なし or 少額

で新築に住み替えるケース。

高齢者や単身世帯は、
このパターンを選ぶ人が多いです。

パターン③：追加費用を払って広い部屋に住む

• 建て替え後に広くしたい
• 高層階に住みたい

この場合は、

• 数百万円〜数千万円の追加負担

が発生します。

「格安で住める建て替え」が成立する条件

これが重要なので、まとめます。

成立しやすい条件

• 都心一等地（地価が高い）
• 容積率に余裕がある
• 建て替え後に戸数を増やせる
• デベロッパーが参入したがる立地
• 区分所有者の合意形成がスムーズ

成立しにくい条件

• 郊外・地価が低い
• すでに容積率いっぱい
• 戸数を増やせない
• 高齢者が多く合意が進まない

後者の方が圧倒的に多いのが現実です。

立地が良い築古マンションの「現実的な評価」

あなたの前提

立地が良く、住民も比較的お金を持っていそう

この場合の評価はこうなります。

• ✔ 住めなくなるリスク：低め
• ✔ 大規模修繕で長く住める可能性：高い
• △ 建て替え：できる可能性はあるが、過度な期待は禁物
• △ 格安新築：条件が揃えばあり得るが“宝くじ枠”

超重要な考え方（失敗しない軸）

「建て替えで得するか？」ではなく、
「建て替えがなくても納得して住めるか？」で判断する。

• 今の状態で10〜15年住める
• 修繕積立金が上がっても払える
• 売れなくても致命傷にならない

この3つにYESなら、
**立地の良い築50年マンションは“合理的な選択肢”**になります。

ワンポイントアドバイス（経験則）

建て替えがうまくいくマンションは、
その前段階で“管理が異様に優秀”です。

• 議事録がきれい
• 数字が明確
• 感情論が少ない

内見のときは、
部屋より「管理資料」をじっくり見るのが一番の近道です。

もしよければ次は、

• 「管理が良いマンションの見抜き方」
• 「建て替えが現実的な物件チェックリスト」
  も、実践用にまとめますよ。

2026年時点での「合理的な考え方」

これからの日本では、

• 新築は高すぎる
• 中古は二極化
• 「立地×管理」がすべて

という流れがより強まります。

築年数だけで判断せず、

• 管理
• 修繕
• 住民構成
• 将来コスト

を冷静に見る力が重要です。

ワンポイントアドバイス（本質）

「建て替え期待」は投資ではなく、願望です。

築50年マンションを選ぶなら、
「今この状態で10年住めるか？」
この問いにYESと言えるかどうかで判断してください。

それができない物件は、
将来もっと厳しくなります。