東京都心の家は現金一括？住宅ローン？投資？最適解を2026年版で本音解説

東京都心で住宅を買うとき、必ず悩む問題があります。

• 現金一括で買うべきか
• 住宅ローンを組むべきか
• 余ったお金は投資に回すべきか
• 繰り上げ返済は本当に得なのか

これは正解が1つではないテーマですが、
「条件別に最適解」ははっきり分かれます。

この記事では、
2026年2月時点の金利・物価・投資環境を前提に
東京都心に住む人向けの現実解を整理します。

結論を先に：正解は「資産と性格」で変わる

まず全体の結論です。

「得かどうか」より、「続けられるか」が重要です。

2026年の前提条件（超重要）

判断を間違えないために、今の環境を整理します。

• 住宅ローン固定金利：1.5〜2.0%前後
• 都心不動産価格：高止まり（下がりにくい）
• インフレ：緩やかに継続
• 株式の期待利回り（長期）：年4〜7%

この環境では、
「借りられるなら借りた方が数字上は有利」
になりやすい状況です。

パターン①｜現金一括で買うのはアリか？

メリット

• 金利ゼロ
• 精神的ストレスがない
• 収入が減っても生活が安定
• 老後の固定費が軽い

デメリット

• 手元資金が一気に減る
• 投資のチャンスを失う
• インフレに弱い

向いている人

• すでに十分な金融資産がある
• 投資が苦手・怖い
• 定年後やFIRE後

**一括購入は「安全を買う選択」**です。
資産効率は落ちますが、人生の安定感は最大になります。

パターン②｜住宅ローンを組む方が得なケース

数字で見るとどうなる？

• ローン金利：1.7%
• 投資期待利回り：5%

この差が続く限り、
ローンを組んで投資した方が理論上は有利です。

メリット

• 少ない自己資金で都心に住める
• 手元資金を投資に回せる
• インフレに強い
• 団信でリスクヘッジできる

デメリット

• 借金の心理的負担
• 収入減少時のリスク

向いている人

• 安定収入がある
• 投資を10年以上続けられる
• 値動きに耐性がある

「余ったお金は投資すべきか？」の本音

結論：YES。ただし条件付き。

投資に回していい条件

• 生活防衛資金（1〜2年分）がある
• ローン返済が家計の25%以下
• 投資を途中でやめない覚悟がある

この条件を満たすなら、
繰り上げ返済より投資の方が期待値は高いです。

繰り上げ返済はすべきか？

繰り上げ返済が向いている人

• 投資の値動きがストレス
• 定年前後
• 家計に余裕がない
• 金利が高い（2.5%以上）

繰り上げ返済を急がなくていい人

• 低金利（〜2%）
• 投資を継続できる
• 団信を活かしたい

繰り上げ返済は「リターンは低いが確実」
投資は「不確実だが期待値が高い」

この違いを理解して選ぶことが重要です。

東京都心×住宅戦略の現実解（おすすめ構成）

2026年時点での「バランス型」はこれです。

• 頭金：無理のない範囲
• ローン：固定 or 変動＋余力
• 投資：積立中心（毎月自動）
• 繰り上げ返済：定年5〜10年前から

「全部正解にしようとしない」
これが長く続く人の共通点です。

収益化のために“みんなに見てもらう”方法

この記事を収益化するなら、次を必ずやってください。

① 関連記事で回遊させる

• 住宅ローン金利比較
• 投資シミュレーション記事
• FIRE・老後資金記事

② 体験談を別記事にする

• 一括購入した理由
• ローンを選んだ理由
• 投資で増えた／減った話

→ 体験談はCV率が高い

③ 「結論は人による」＋診断型導線

• 年収
• 資産
• 年齢

→ 条件別におすすめを出す

ワンポイントアドバイス（本質）

「住宅は資産運用であり、感情の買い物でもある」

数字だけ見れば最適解は出ます。
でも、夜に眠れるかどうかは別です。

• 借金が気になる人は一括
• 増やしたい人はローン＋投資

正解は1つではなく、「自分が続けられる形」
それが、結果的に一番お金が残ります。