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パタヤでコンドミニアムを買うには？中古vs新築の購入手続き・必要書類ぜんぶ解説
yoshihiro734537
パタヤでコンドミニアムを買うには？
Contents
中古vs新築の購入手続き・必要書類ぜんぶ解説
こんにちは、カメさんです🐢
今回は、パタヤ移住を検討している方、または投資視点で不動産購入を考えている方向けに、
「新築と中古コンドの購入手続きの違い」と「必要書類」について、ガチで全部解説します。
結論から言うと、パタヤの不動産購入は、日本とはまったく異なるゲームです。
しかも、中古と新築では「ルール」も「プレイヤー」も違います。
🏢 1. まず知っておくべき「外国人購入の大前提」
タイでは外国人もコンドミニアムの購入が可能ですが、以下のルールを知っておくことが必須です：
- 全体ユニットの49％までしか外国人は購入できない（フリーホールドでの話）
- 購入代金は国外からの送金で支払う必要がある
- 購入名義は100％個人名義でもOK（法人不要）
このルールを守れば、日本人でも名義100％で持てます。
🏗️ 2. 新築コンドミニアム購入の流れ（プレセール～完成）
新築物件は「プレセール」段階から予約可能。以下が主な流れです：
✅ ステップ
- ショールーム見学 & 間取り選択
- 予約金支払い（通常10万バーツ前後）
- 契約書締結（予約後30日以内）
- 分割払い or 一括支払い（物件により異なる）
- 登記・引き渡し（物件完成後）
📄 必要書類（新築）
- パスポート（全ページ）
- 外貨送金証明書（Foreign Exchange Transaction Form）
- 住所証明（日本の住民票など）
💡レア情報：グランドソレーユノーブルなどの人気物件は「転売枠」が出回る
完成前に転売（リセール）契約を買うことも可能。
その際はオリジナル契約者との「名義変更手数料」が発生するので要注意です（約10万バーツ前後）。
🏗️「プレビルド」とは？
プレビルド（Pre-Build）とは、建設が始まる前または建設中の物件を予約・購入する方式のことを指します。
いわゆる「青田買い」です。
タイでは新築コンドミニアムの多くがこの方式で販売されます。
✅ プレビルドの主な特徴
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 🔹価格が安い | 完成前の早期購入のため、完成後より最大20～30％安く購入できることも |
| 🔹支払いは分割 | 手付金→契約金→数回の分割→完成時残金一括など、段階的に支払う方式 |
| 🔹物件選びの自由度 | 階数や向き、間取りなどを早い段階で自由に選べることが多い |
| 🔹完成まで時間がかかる | 1〜3年の完成期間が必要。即入居や運用には不向き |
| 🔹転売（リセール）可能 | 完成前にリセール契約として他人に売ることが可能（デベロッパーの承認必要） |
💰 プレビルドでの支払いフロー（例）
たとえば、価格300万バーツ（約1,200万円）の新築コンドの場合：
| タイミング | 金額（目安） |
|---|---|
| 予約金（Booking Fee） | 約50,000バーツ（約20万円） |
| 契約金（契約締結時） | 総額の10%（約120万円） |
| 分割払い（建設進行に応じて） | 30～40%を数回に分けて支払い |
| 完成時の残金 | 約50～60%を一括支払い＋登記 |
※支払い条件はデベロッパーにより異なります。
🧾 プレビルドで必要な書類
- パスポート（全ページコピー）
- 送金証明書（Foreign Exchange Transaction Form）
- 購入契約書（タイ語＋英語）
- 住所証明（日本の住民票 or タイでの仮住所）
- タイの銀行口座（後半の支払いに必要な場合あり）
💡 プレビルドの注意点（レア情報あり）
1. 【契約の“2重名義”に注意】
→ 一部では、タイ人名義＋外国人所有者のダブル契約というグレーなやり方が横行。
外国人名義が明確なフリーホールドを選びましょう。
2. 【登記時の税・手数料】
→ 物件完成時には以下の登記費用が発生します：
- 登記費用：約1%〜2%
- 管理費の前納：1年分〜2年分
- 修繕積立金：数万バーツ程度（物件により異なる）
3. 【途中で販売中止になるリスク】
→ 無名デベロッパーや中小業者のプロジェクトは、資金難で建設が止まる可能性もあります。
信頼性の高い大手（Origin、Sansiri、Raimon Landなど）を選ぶと安心。
🚀 プレビルドのメリットを最大化するカメさん流ワザ
🐢「早期予約 → 値上がりタイミングで転売（Exit）」という投資戦略が有効。
特に、インフラ整備の発表直後のエリア（例：モノレール・高速鉄道駅近く）を狙うと、完成前に価格が20〜30％上昇することも！
🎯 まとめ：プレビルドは「投資」か「覚悟」が必要
| 向いている人 | 向いてない人 |
|---|---|
| 数年後に移住・投資を見据える人 | 今すぐ住みたい人 |
| 安く物件を仕込んで転売したい人 | 手続きや書類が不安な人 |
| デベロッパーをしっかり調べられる人 | 完成の遅れに耐えられない人 |
🏚️ 3. 中古コンドミニアム購入の流れ（即入居可）
中古物件は「完成済＆入居中」の物件を購入します。
✅ ステップ
- 物件見学（エージェント同行）
- 価格交渉・予約金支払い
- 売買契約締結（一般的には30日以内に）
- 法務局で登記手続き（Land Office）
- カギの引き渡し
📄 必要書類（中古）
- パスポート
- 外貨送金証明書（新築と同様）
- 売主との売買契約書
- 管理費・修繕積立金の支払い証明（※過去の未納がないかチェック）
💡レア情報：タイの法務局では「即日登記」も可能
バンコクやパタヤでは、予約時間通りに行けばその日のうちに登記完了も可能です。
これは日本ではあり得ないスピード感ですね！
🧾 4. 中古vs新築の必要手続き・手数料の違い
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 登録料 | 通常売主負担（開発会社） | 売主・買主折半（2％を折半） |
| 名義変更 | なし | あり（リセール契約時のみ） |
| 管理組合の承認 | 不要 | 必要な場合あり（規約による） |
| 外貨送金証明書 | 必要 | 必要 |
🧠 5. 絶対に注意すべき”レア”なチェックポイント
✅【レア①】「ファニチャーパッケージの内容は必ず確認」
→ 新築は「家具込み価格」でも、ベッドマットレスなし・カーテンなしが多いです。
✅【レア②】「中古コンドの“電気水道料金”がホテルレートの物件は要注意」
→ オーナーが個人契約してないと、2倍以上の料金になることも。
現地語の領収書でチェック可能です。
✅【レア③】「実は銀行ローンが使える物件もある」
→ タイでは外国人の不動産ローンは難しいですが、特定デベロッパーは“提携ローン”を用意してくれるケースもあります（要現地口座＋長期VISA）。
🏁 まとめ：あなたに合うのは新築？中古？
| タイプ | 向いている人 |
|---|---|
| 新築 | 計画的に準備したい、最新設備が欲しい、ブランド志向の人 |
| 中古 | すぐ住みたい、立地重視、実際の内装が見たい人 |
カメさんは、
「新築を転売契約で安く購入→完成後に値上がり益 or 賃貸運用」
という戦略を考え中です🐢💰✨
