東京都心に住むなら新築か？管理の良い築50年マンションか？【2026年最新版】

東京都心で家を買うとき、必ずぶつかる悩みがあります。

「新築マンションを買うべきか」
「それとも管理の良い築50年前後のマンションか」

価格差は数千万円。
しかも住宅ローン・老後・資産価値まで絡むため、感情で決めると後悔しやすいテーマです。

この記事では、
都心在住・実需目線＋資産防衛の観点から、
2026年2月時点での「正解に近い考え方」を整理します。

2026年の東京都心マンション市場の前提

まず、現状を押さえておきます。

• 新築マンション価格：高止まり（都心平均1億円超）
• 金利：変動金利は1%前後、固定は上昇基調
• 建築費：人件費・資材高で下がる要素が少ない
• 中古市場：立地と管理で二極化

つまり、

「新築が安くなるのを待つ」は、現実的ではない

という前提で考える必要があります。

新築マンションを選ぶメリット・デメリット

新築のメリット

• 最新設備・断熱・耐震性能
• 修繕リスクが当面小さい
• 住宅ローン審査が通りやすい
• 心理的満足度が高い

特に、
共働き・子育て世帯・忙しい人にとっては
「何も考えなくていい」という価値は大きいです。

新築のデメリット

• 価格が高い（立地妥協 or 借入増）
• 購入直後から価格が下がりやすい
• 固定資産税が高め
• 将来の金利上昇リスクを受けやすい

新築は「快適さ」を買う代わりに、
資産効率は犠牲になりやすい選択です。

管理の良い築50年マンションの実力

「築50年」と聞くと不安になりますが、
都心ではまったく別の評価軸になります。

管理の良い築古マンションの条件

• 駅近・都心立地
• 修繕積立金が十分に貯まっている
• 長期修繕計画が機能している
• 管理組合が機能している
• 過去に大規模修繕・耐震補強済み

これらを満たす物件は、
**“中身は現役”**です。

築古マンションのメリット

• 価格が抑えられる（新築比で3〜5割）
• 管理状態が「実績」で見える
• 立地価値が下がりにくい
• 住宅ローン完済が早い or 借入額を抑えられる
• 老後の住居費リスクが小さい

特に重要なのは、
**「住居費を人生後半で軽くできる」**点です。

築古マンションの注意点

• 見た目・設備は古い
• 管理が悪い物件は一気に価値が落ちる
• ローン期間が短くなる場合がある
• 将来の建て替え議論の可能性

つまり、
**「管理を見抜けるかどうか」**がすべてです。

住宅ローンで考える「本当の差」

新築の場合

• 借入額：大きくなりがち
• ローン期間：35年フル
• 金利上昇の影響：大
• 定年後も返済が残る可能性あり

→ 人生の自由度は下がりやすい

築古マンションの場合

• 借入額：抑えやすい
• 繰上返済しやすい
• 定年前完済が現実的
• 金利上昇リスクが限定的

→ 将来の固定費が読みやすい

住宅ローンは「組めるか」ではなく、
「老後まで安全か」で考えるべきです。

結論：どちらを選ぶべきか？

新築が向いている人

• 住まいの快適性を最優先したい
• 収入が安定して高い
• 長期ローンに不安がない
• ライフスタイル変化が少ない

管理の良い築50年マンションが向いている人

• 都心立地を最優先したい
• 住宅ローンを早く終わらせたい
• 老後の住居費を軽くしたい
• 資産防衛を重視したい

「資産として合理的なのは、管理の良い築古」
「生活の快適性を取るなら、新築」

この整理ができれば、迷いは消えます。