【2026年1月版】分譲マンションは高層か低層か？本当に「売れる・価値が残る」のはどっち？

こんにちは。
マンション購入前は「最上階って響きがいいよな」と思っていたのに、
いざ現実を考えたら「災害時に階段で逃げられる階が安心」と冷静になった、慎重派のカメさんです。

今回のテーマは、多くの人が一度は悩むこの問題。

「分譲マンションを買うなら、高層か低層か。結局、価値があるのはどっち？」

見栄・安心・資産価値・売りやすさ。
この4つを軸に、2026年1月時点の不動産市況を踏まえて解説します。

■ 高層マンション（タワーマンション）のメリット・デメリット

メリット

• 眺望と開放感
  都心や湾岸エリアでは、眺望そのものが価値になります。
• ブランド力が強い
  同エリアの中古市場でも「タワマン」というだけで検索されやすい。
• 一部の部屋は資産価値が落ちにくい
  上層階・角部屋・南向きなど条件が揃えば、値上がり例も多い。
• 共用施設が充実
  ラウンジ、ゲストルーム、ワークスペースなどが売り文句になりやすい。

デメリット

• 管理費・修繕積立金が高額化しやすい
  2026年現在、タワマンの修繕積立金は「当初想定の1.5〜2倍」に上がるケースも。
• 災害時の弱さ
  停電時はエレベーター停止、水が使えないなど生活リスクが顕在化。
• 売れる部屋と売れない部屋の差が極端
  中層階・北向き・条件が弱い部屋は、価格調整を強いられやすい。

高層マンションは“当たり部屋だけが強い”市場になっています。

■ 低層マンション（5階以下）のメリット・デメリット

メリット

• 立地の価値が価格に直結しやすい
  駅近・文教地区・住宅街など、土地評価が安定。
• 管理費・修繕費が比較的抑えられる
  将来の家計リスクが読みやすい。
• 災害時の安心感
  階段移動が現実的で、高齢期にも対応しやすい。
• 中古でも堅実に売れる
  派手さはないが、実需層からの需要が安定。

デメリット

• 眺望やプレミア感は弱い
• 日当たりや湿気の影響を受けやすい部屋もある
• 見栄目的の満足感は低い

低層マンションは、「住む人目線」で評価されやすい資産です。

■ 「価値があるマンション」とは何か？【2026年基準】

2026年現在、不動産市場で重視されるのは以下のポイントです。

• 駅徒歩10分以内（できれば5分以内）
• 管理状態・修繕計画の透明性
• 部屋の向き（南・東が有利）
• 周辺環境（災害リスク・再開発・人口動態）

傾向まとめ

• 高層マンション
  → 条件が揃った部屋だけが値を保つ
• 低層マンション
  → 立地が良ければ長期で価格が崩れにくい

■ 売りやすさ（リセール）はどっちが有利？

高層マンション

• 条件が良ければ即売却
• 条件が弱いと値下げ必須

低層マンション

• 爆発力はないが、相場通りで売れやすい
• 実需層が多く、買い手が安定

「高層＝ギャンブル型」「低層＝安定型」
というイメージが近いです。

■ カメさんの結論：どっちを選ぶべきか？

• 安心・生活重視・長く住む → 低層マンション
• 見栄・ブランド・資産性重視 → 高層マンション（条件厳選）

そして一番大事なのは、

「自分がストレスなく住めるか」

修繕費の通知、エレベーター待ち、災害時の不安。
それらを含めて「この家でいい」と思えるかどうかです。

■ 「なるほど！」と思えるワンポイントアドバイス

“将来の自分が内覧に来たとき、買いたいと思えるか？”で考える。

10年後、15年後。
今より年齢を重ねた自分が、その部屋を見て「ここなら住める」と思えるか。

この視点で選ぶと、
見栄ではなく「本当に価値が残る物件」を選びやすくなります。