【2026年2月最新版】東京で築50年マンションを買うならどこ？建て替え・売却で有利なエリアと“外さない選び方”

「都内で築50年のマンション、むしろ“狙い目”って聞くけど本当？」
結論から言うと、買い方さえ間違えなければ狙い目になり得ます。

理由はシンプルで、築古マンションは

• 立地（駅近・都心）＝土地の価値が強い
• 建物は古い＝更新（建て替え・一括売却・大規模改修）のテーマが現実化しやすい
• 2026年4月から、一定条件で建て替え決議要件が緩和される（原則5分の4→条件付きで4分の3）

という流れがあるからです。SUUMO+2牛島法律事務所+2

この記事では、「どこが良いか」よりも一段深い、
**“建て替え・売却に強い築古マンションの選び方＋おすすめエリアの型”**をまとめます。

まず大前提：築50年マンションは「エリア」より「条件」で勝つ

築古で将来の建て替え・売却に強いのは、だいたいこの条件を満たす物件です。

建て替え・一括売却が動きやすい物件の共通点

• 駅徒歩10分以内（できれば7分以内）
• 土地が広い／整形地（敷地が小さすぎると詰む）
• 用途地域が強い（商業地域・近隣商業・準工業などは伸びやすい）
• 容積率に“余り（未消化）”がある（建て替えの採算が合いやすい）
• 権利関係がシンプル（借地・底地絡みは難易度UP）
• 管理がまとも（長期修繕計画／修繕積立金／総会議事録の透明性）

ここを外すと、どんな人気エリアでも苦戦します。

2026年の制度面：建て替えが“進みやすくなる”ポイント

① 決議要件が条件付きで緩和（2026年4月施行）

これまで建て替え決議は原則 区分所有者・議決権ともに5分の4が必要で、これが最大の壁でした。
2026年4月からは、耐震性不足・防火安全性不足など一定条件に該当する場合、4分の3に緩和されます。SUUMO+2牛島法律事務所+2

→ つまり 築古で“課題が明確な物件”ほど、再生（建て替え等）の議論が前に進みやすい可能性があります。

② 「管理の良さ」が市場評価になりやすい時代

東京都のマンションポータルでも、管理計画認定制度によって管理の適正化や市場評価向上が期待され、認定情報が公表されること、フラット35等で金利優遇があることが示されています。mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp+2大田市公式サイト+2

→ 築古は特に、「管理が良い＝売れる」が効きやすいです。

2026年2月時点で“狙いの型”になりやすいおすすめエリア

ここから「どこがおすすめ？」に答えます。
ただし、築50年は個体差が大きいので「エリア名で買う」ではなく、エリア×条件で選ぶのが正解です。

1）東京駅〜八重洲〜日本橋：再開発のど真ん中で“出口が強い”

この一帯は、国家戦略特区級の再開発が続いていて、2026年に「TOFROM YAESU」など大型計画が進行。東京建物の全国賃貸オフィスビル情報。テナント募集ビル検索。賃貸ビル,賃貸事務所+2プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES+2
さらに日本橋川沿いは「日本橋リバーウォーク」として複数再開発をつなぐ動きが進んでいます。日本橋リバーウォーク+2日本橋リバーウォーク+2

築古マンション購入の観点で強い理由

• 都心中枢のため、土地値が落ちにくい
• 再開発・インフラ更新で“街の格”が上がりやすい
• 資産性の出口（売却・賃貸）が作りやすい

狙う型

• 「日本橋・京橋・茅場町」周辺の駅近
• 商業・近隣商業エリアの“容積余り”がありそうな物件

2）品川〜高輪ゲートウェイ：新しい都心軸（再開発×交通）で強い

高輪ゲートウェイ周辺は、JR東日本の大規模開発「TAKANAWA GATEWAY CITY」が進行し、公式サイトでも2026年3月28日開業予定などが示されています。TAKANAWA GATEWAY CITY+2JR East+2

強い理由

• 交通結節点（新幹線・空港アクセス含む）の価値が長期で効く
• 周辺の再開発連鎖が起きやすい
• “都心だけどまだ伸びしろ”があるゾーン

狙う型

• 「高輪・泉岳寺・品川」アクセス圏で駅近
• 準工業・商業系の用途地域で将来の更新が噛み合う物件

3）渋谷：再開発が長期で続く“強い街”

渋谷は東急が再開発を継続して情報発信しており、2031年度までの複数プロジェクトが動いている流れがあります。東急電鉄+2FASHIONSNAP [ファッションスナップ]+2

強い理由

• 賃貸需要が強く、売却もしやすい
• 街の更新が続く＝築古でも立地の価値が残りやすい

狙う型

• 「駅徒歩圏＋管理が良い」築古
• 山手線内側〜周辺で、住環境と利便性のバランスが取れるエリア

4）虎ノ門〜麻布台：超一等地は“土地が正義”

麻布台ヒルズは森ビルのプロジェクトとして公式情報が出ており、虎ノ門・麻布台一帯は街の格が上がり続けています。mori.co.jp+1

強い理由

• 土地値が強い＝出口（売却）が作りやすい
• “都心一等地×更新需要”は長期で評価されやすい

狙う型

• 港区の駅近、ただし価格帯は高いので「利回り」より「出口の強さ」重視

“おすすめエリア”より大事：築50年マンション購入のチェックリスト（これで失敗が激減）

内見前に、これだけ確認すればかなり安全度が上がります。

1. 耐震（新耐震か、耐震診断・補強の履歴）
2. 修繕積立金の水準と値上げ履歴
3. 長期修繕計画が現実的か
4. 直近の大規模修繕の実施状況
5. 給排水管の更新状況（築古は最重要）
6. 管理会社と管理組合の運営（総会議事録・滞納率）
7. 管理計画認定の有無（自治体）：管理の見える化に役立つmansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp+1
8. 用途地域・容積率・建ぺい率（余りがあると更新が動きやすい）
9. 借地・地上権・底地の有無
10. 将来の合意形成の難易度（住民属性・賃貸比率）