第1章　世界中の人が東京に集まる理由。実は「安い都市」になっていた

「東京のマンションは高すぎる。」

ニュースを見るたびに、そんな言葉を耳にするようになりました。

確かに、東京都心の新築マンションは1億円を超える物件も珍しくなくなり、多くの日本人にとって簡単に手が届く価格ではありません。

しかし、この価格を世界基準で見ると、話はまったく変わってきます。

実は現在の東京は、ニューヨーク、ロンドン、シンガポール、香港などの世界的大都市と比較すると、依然として「割安な都市」と評価されています。

その背景には、長年続いた円安や、日本の物価上昇が海外ほど急激ではなかったことがあります。その結果、海外の富裕層から見ると、東京の不動産は「先進国の大都市なのに買いやすい」という魅力的な投資先になっています。実際に2026年も海外投資家の日本不動産への投資意欲は高く、東京は世界でも有力な投資先として注目を集めています。

では、なぜ東京なのでしょうか。

理由は単純に「不動産が安いから」ではありません。

世界中を旅行した人が日本へ来ると、口を揃えて驚くことがあります。

それが、

「安全」
「食事が美味しい」
「公共交通機関が時間通りに来る」
「街が綺麗」
「水道水が飲める」

という、日本人にとって当たり前の生活環境です。

海外では夜に一人で歩けない地域も少なくありません。

スリや置き引きは日常茶飯事。

レストランではチップが必要。

地下鉄は遅れ、タクシー料金は高額。

日本に住んでいると気付きませんが、世界的に見ると東京ほど安心して生活できる巨大都市は非常に珍しい存在なのです。

さらに驚かれるのが食事です。

日本では1000円前後で美味しい定食やラーメン、お寿司が食べられます。

海外では外食1回で3,000円〜5,000円になることも珍しくありません。

物価が高い国から旅行に来た外国人にとって、日本は「高品質なのに安い」という驚きの国なのです。

実際、「日本旅行が終わって自国へ帰ると、日本が恋しくなる」という、いわゆる『日本ロス』という言葉まで使われるようになっています。

つまり東京は、

「世界トップクラスの治安」

「世界トップクラスの食文化」

「便利な公共交通」

「医療水準の高さ」

「四季がある自然」

これらをすべて兼ね備えた数少ない都市なのです。

このような都市は世界中を探しても多くありません。

だからこそ、多くの外国人が東京に住みたいと考え、投資家は「長期的に価値が落ちにくい都市」と判断しています。

もちろん、日本全体を見ると人口減少は進んでいます。

「人口が減るなら不動産価格も下がるのでは？」

そう考える人も多いでしょう。

しかし重要なのは、日本全体ではなく「人がどこへ集まっているか」です。

地方では人口減少が進んでも、東京には仕事、大学、企業、本社機能、最新の商業施設が集中しています。

若者も海外企業も、そして外国人居住者も東京へ集まり続けています。

人口減少という日本全体の問題と、東京という世界都市の価値は、分けて考える必要があります。

さらに2026年現在は、海外からの観光客が高水準で推移し、円安も追い風となって外国人による住宅購入や投資需要が続いています。加えて、再開発や賃貸需要の強さも東京の不動産市場を支える要因となっています。

私は投資をする時、必ず「20年後、30年後でも価値があるか」を考えます。

株式投資でもFXでも同じですが、短期的な値動きだけを追いかけるより、「世界中の人が欲しいと思う資産」を持つことが、長期では大きな武器になります。

東京という街は、単なる日本の首都ではありません。

世界中の人から見ても「住みたい」「旅行したい」「投資したい」と思われる数少ない都市へと成長しています。

この流れが続く限り、東京の不動産は「高いから終わり」ではなく、「世界と比べればまだ評価される余地がある資産」と考える投資家が増えていく可能性があります。

第2章　人口は減るのに、なぜ東京の不動産価格は上がるのか？不動産投資は今からでも遅くない？

「日本は人口減少だから、不動産価格はいずれ暴落する。」

この話を一度は聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

確かに、日本全体で見れば人口は減少しています。

地方では空き家が増え、利用されない土地も増加しています。

しかし、この話をそのまま東京に当てはめるのは少し違います。

実は、不動産価格を決める一番大きな要因は、「日本全体の人口」ではなく、その場所にどれだけ住みたい人が集まるかなのです。

例えば、日本全国の人口が減っていても、東京には毎年多くの人が仕事や大学を目指して集まります。

大企業の本社、IT企業、金融機関、外資系企業、大学、病院など、日本の中心機能の多くは東京に集中しています。

さらに近年は、海外企業の進出や外国人労働者、富裕層の移住も増えています。

つまり、地方から東京へ、そして海外から東京へという「人口の流れ」が続いている限り、住宅需要は簡単にはなくならないということです。

実際に2026年も、東京はアジア太平洋地域でクロスボーダー（海外）不動産投資の人気都市として高い評価を維持しており、海外マネーが流入しやすい市場となっています。

もちろん、今後もずっと右肩上がりになるとは言いません。

日本銀行の金利政策や景気の変化によって、一時的に価格が調整する局面は必ずあります。

しかし、そのような調整局面があったとしても、「世界中から人が集まる都市」という東京の本質的な価値まで失われるとは考えにくいでしょう。

むしろ、今後は「どこでも上がる時代」から「場所を選ぶ時代」になっていく可能性が高いと言われています。

駅から遠い物件。

人口が減少するエリア。

老朽化が進み、大規模修繕費がかさむマンション。

こうした物件は価格が伸びにくくなる一方で、駅近や再開発エリア、交通利便性が高い地域は今後も需要が集まりやすいと考えられています。

つまり、「東京なら何でも買えば儲かる」という時代ではありません。

良い物件とそうでない物件の差が、これからさらに広がっていくということです。

不動産投資は今から始めても遅くないのか？

ここで気になるのが、

「もう価格が高いから遅いのでは？」

という疑問です。

私は株式投資でもFXでも同じ考えですが、「安いから買う」のではなく、「長く価値が残る資産を買う」という視点が大切だと思っています。

東京の不動産も同じです。

例えば築年数が古くても、

駅から徒歩5分以内。

人気路線。

再開発予定。

賃貸需要が安定している。

このような条件が揃っていれば、将来的にも一定の需要は期待できます。

逆に、新築だからという理由だけで購入すると、高値づかみになる可能性もあります。

大切なのは、「誰が住みたいと思うか」を考えることです。

さらに不動産投資には、株式投資にはない魅力があります。

それは毎月家賃収入という安定したキャッシュフローが期待できることです。

株価は毎日大きく変動しますが、賃貸需要がある物件であれば、入居者がいる限り毎月一定の収入が入ります。

もちろん、空室リスクや修繕費、固定資産税などのコストはあります。

決して「何もしなくても儲かる投資」ではありません。

それでも、長期的にインフレが進む社会では、現物資産を保有するメリットは決して小さくありません。

第3章　これから東京の不動産はどうなる？私ならこう考えて資産形成をする

ここまでお読みいただいた方は、おそらくこんな疑問を持っているのではないでしょうか。

「結局、東京の不動産は買いなの？」

私の答えは、

「物件を選べば、十分に投資対象になる。」

です。

もちろん、何を買っても値上がりする時代ではありません。

バブルの頃のように、「とりあえず買えば儲かる」という考え方は危険です。

2026年の不動産市場は、良い物件とそうでない物件の差がますます広がる時代に入っています。今後も建築コストや人件費の上昇、新築供給の少なさ、再開発の進展などが価格を支える一方で、エリアや物件による二極化はさらに進むと考えられています。

だからこそ重要なのは、

「10年後、20年後でも住みたいと思われる物件なのか。」

という視点です。

例えば、

・駅から近い

・生活環境が整っている

・再開発が進んでいる

・賃貸需要が安定している

・管理状態が良いマンション

このような条件が揃っている物件は、景気が悪くなったとしても需要がなくなる可能性は比較的低いでしょう。

反対に、価格だけが安い郊外や、人口減少が続く地域では、購入価格以上に「売りたい時に売れない」というリスクも考えておく必要があります。

私は20年以上投資を続けています。

株式投資では大きく利益を出したこともありますし、FXでは何度も失敗も経験しました。

その中で学んだことは、

「一つの資産だけに頼らないこと。」

です。

投資信託。

日本株。

米国株。

FX。

金（ゴールド）。

そして不動産。

それぞれ値動きには違いがあります。

株式市場が下落しても、不動産価格は比較的安定していることがあります。

反対に、不動産市場が停滞していても、株式市場が好調な年もあります。

だから私は、資産が増えていけば、不動産も分散投資の一つとして十分魅力があると考えています。

特に東京のように世界中から人が集まる都市であれば、家賃収入という安定したキャッシュフローも期待できます。

もちろん、空室や修繕費、固定資産税などの負担はあります。

決して「放っておけば儲かる投資」ではありません。

しかし、インフレが続く時代では、お金だけを銀行に預けていると、実質的な価値は少しずつ目減りしていきます。

そのため、「現物資産」を持つ意味は以前より大きくなっていると私は感じています。

ただし、無理に借金をしてまで購入する必要はありません。

生活費が苦しくなるほどのローンを組めば、投資どころか精神的な負担になってしまいます。

まずは株式や投資信託で資産形成を進め、その上で余裕資金が増えてきたら不動産も検討する。

この順番でも十分遅くありません。

実際、東京では今後も大規模な再開発が続きます。

東京駅周辺のTOKYO TORCH、高輪ゲートウェイ周辺、新宿、渋谷、日本橋などでは街そのものが生まれ変わるプロジェクトが進んでいます。こうした再開発は街の利便性やブランド力を高め、中長期的な不動産価値を支える要因として注目されています。

私は数年後にセミリタイアし、海外でゆっくり暮らすことを目標にしています。

そのためにも、毎月安定した収入を生み出す資産を少しずつ増やしていきたいと考えています。

配当金。

FXのスワップポイント。

そして、将来的には家賃収入。

一つだけに頼るのではなく、複数の収入源を持つことが、これからの時代を安心して過ごすための大きな武器になると思っています。

東京は決して「安い都市」ではありません。

しかし、世界と比較すると、安全性、交通インフラ、食文化、医療、生活のしやすさを兼ね備えた都市として、依然として高い競争力を持っています。

だからこそ私は、東京の不動産は短期的な値動きに一喜一憂するものではなく、10年、20年という長い時間で育てていく資産として見るべきだと考えています。

投資に絶対はありません。

それでも、「世界中の人が住みたいと思う街」に資産を持つという考え方は、これからも大きくは変わらないでしょう。

焦って購入する必要はありません。

しっかり勉強し、自分の収入や資産状況に合った投資を続けることが、将来の安心につながります。

コツコツ積み上げた資産は、きっとあなたの人生に自由な時間という大きなプレゼントを与えてくれるはずです。