休日の朝、私はいつものようにコーヒーを片手にリビングでスマートフォンを眺めていました。

最近はAI関連株や半導体株、金（ゴールド）、高配当株など話題になる投資先が次々と現れています。ニュースを見ても「○○株が急騰」「AIバブル到来」といった刺激的な話題ばかりです。

そんなニュースを見ながら、ふと思いました。

「派手に値上がりする銘柄を追いかけなくても、もっと安定して資産を増やす方法はないのだろうか。」

私自身、23年以上投資を続けています。

株式投資では利益を出せた時期もありましたが、FXでは4回も退場を経験しました。

利益が出る喜びも、大きく資産を失う苦しさも経験してきたからこそ、現在では「大きく勝つこと」よりも、「長く市場に残ること」の方が重要だと考えています。

そんな私が今でも資産形成の選択肢として注目しているのが**REIT（不動産投資信託）**です。

REITは株式ほど値動きが激しくなく、現物不動産のように数千万円もの資金やローンを組む必要もありません。

毎月の積立でも始められ、分配金を受け取りながら資産形成を目指せることから、投資初心者にも人気があります。

もちろん、「REITなら必ず儲かる」というわけではありません。

2022年以降は世界的なインフレや金利上昇の影響で、多くのJ-REIT（日本のREIT）が調整局面を迎えました。

一方で2025年から2026年にかけては、日本銀行の金融政策や国内不動産市況、訪日外国人（インバウンド）の増加、物流施設への需要拡大などがREIT市場に大きく影響しています。

つまり現在のREIT投資は、「高い利回りだから買う」という時代ではなく、

「どの分野の不動産に投資しているのか」

まで確認することが重要になっています。

この記事では、投資歴23年以上の私が実際の経験を交えながら、

• REITとはどんな投資なのか
• 2026年現在のREIT市場の特徴
• 初心者が失敗しない選び方
• 分配金を活かした資産形成
• REITで資産1億円を目指すための考え方

について、できるだけ分かりやすく解説していきます。

REITは短期間で大金持ちになる投資ではありません。

しかし、長期でコツコツ資産を積み上げたい人にとっては、非常に魅力的な投資先の一つです。

第1章　REITとは？2026年の最新動向を踏まえて仕組みを理解しよう

REITとは「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略称です。

簡単に言えば、多くの投資家から集めた資金を使って、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテル、物流施設などの不動産へ投資し、その賃貸収入や物件の売却益を投資家へ分配する金融商品です。

通常、不動産投資と聞くと数千万円単位のマンションやアパートを購入するイメージがあります。

頭金を準備し、ローンを組み、空室リスクや修繕費、固定資産税なども考えなければなりません。

一方でREITは、証券会社を通じて株式のように売買できるため、数万円程度から不動産投資を始められるのが大きな魅力です。

さらに、一つの建物へ投資するのではなく、数十から数百もの物件へ分散投資しているREITも多く、個人では難しいリスク分散が自然にできる点も人気の理由となっています。

私も東京都内でマンションを所有しています。

不動産には資産価値がある一方で、管理費や修繕積立金、固定資産税など、保有しているだけでもさまざまなコストが発生します。

だからこそ、不動産を直接所有することの大変さも実感しています。

その点、REITなら運営や管理は資産運用会社が行うため、投資家は管理の手間なく不動産収益を目指せます。

2026年現在、REIT市場では特に物流施設とホテル系REITが注目されています。

物流施設はEC（ネット通販）の拡大によって倉庫需要が高く、長期契約も多いことから比較的安定した収益が期待されています。

一方、ホテル系REITはコロナ禍で大きな打撃を受けましたが、その後の訪日外国人観光客の回復によって業績改善が進んでいます。

反対に、オフィス系REITはテレワークの定着や企業のオフィス戦略の変化などにより、物件によって明暗が分かれる状況です。

つまり、「REITならどれでも同じ」という考え方ではなく、それぞれが保有している不動産の種類や地域、入居率、スポンサー企業などを確認することが、これまで以上に重要になっています。

また、REITは高い分配金利回りが魅力ですが、その利回りだけで判断するのは危険です。

利回りが極端に高い銘柄は、価格が大きく下落しているケースや、一時的な要因で分配金が高く見えている場合もあります。

私は株式投資でも「利回りだけを見て投資する」のではなく、「企業の将来性」や「財務の健全性」を重視しています。

REITでも同じように、長く安定して分配金を出せる運営会社なのか、保有物件に成長性があるのかを確認することが、長期投資では非常に重要だと考えています。

REITは、短期間で資産を何倍にも増やす投資ではありません。

しかし、分散投資と分配金を活用しながら、長期的に資産形成を目指したい人にとっては、非常に魅力的な選択肢です。

焦らず時間を味方につけることが、資産1億円への第一歩になるのではないでしょうか。

第2章　失敗しにくいREITの選び方とは？2026年の金利上昇局面で確認したいポイント

第1章では、REITの基本的な仕組みと、現物不動産よりも少ない資金で不動産投資を始められる魅力について説明しました。

しかし、REITで長期的な資産形成を目指すなら、仕組みを理解しただけで安心してはいけません。

J-REITには、オフィスビルを中心に保有する銘柄、賃貸住宅を中心とする銘柄、物流施設やホテル、商業施設、医療施設などへ投資する銘柄があります。複数の用途へ分散して投資する「総合型REIT」や「複合型REIT」もあり、それぞれ収益の特徴や抱えているリスクが異なります。

証券会社の画面で分配金利回りの高い順に並べ、一番上に表示された銘柄を買いたくなることもあるでしょう。私も高配当株やスワップ投資をしているため、表示されている利回りに目を奪われる気持ちはよく分かります。

それでも、REITを選ぶ際に分配金利回りだけを見るのは危険です。

特に2026年は、金利上昇がJ-REIT市場の大きな重荷となっています。J-REITは物件を購入する際、投資家から集めた資金だけでなく、金融機関からの借入金や投資法人債も利用します。そのため、金利が上昇すると借入金の利息負担が増え、将来の分配金に影響する可能性があります。

REITの投資口価格が下がった結果、見かけ上の分配金利回りだけが高くなっている場合もあります。

例えば、年間分配金が1口4,000円のREITが10万円で取引されていれば、単純計算した利回りは4％です。同じ年間分配金のまま投資口価格が8万円まで下落すると、利回りは5％に上昇します。

一見すると以前より魅力的になったように見えますが、価格が下落した背景に、保有物件の収益悪化や借入コストの増加、将来の減配懸念があるかもしれません。

高利回りだから危険、高利回りでなければ安全という単純な話ではありません。大切なのは、「なぜ現在の利回りになっているのか」を確認することです。

分配金利回りは「高さ」よりも「持続性」を見る

REIT投資の楽しみは、保有している間に分配金を受け取れることです。

日本のJ-REITは、一定の要件を満たしたうえで利益の大部分を投資家へ分配することにより、税制上の優遇を受けられる仕組みになっています。そのため、一般的な株式と比べて比較的高い分配金利回りが期待されやすく、定期的な収入を求める投資家から人気があります。

ただし、今期の予想分配金が高いからといって、同じ水準が何年も続くとは限りません。

物件の売却益を分配金へ上乗せしている場合や、内部留保を一時的に取り崩している場合、翌期以降に分配金が減る可能性があります。ホテルREITのように業績によって賃料が変動しやすい銘柄では、訪日客の増加や客室単価の上昇によって分配金が増える一方、景気後退や自然災害、感染症などの影響を受けることもあります。

決算資料を見る際は、今回の分配金額だけでなく、過去数年間の推移や次期予想も確認したいところです。

分配金が毎期少しずつ増えているのか、ほぼ一定なのか、それとも大きく増減しているのかを見るだけでも、そのREITの収益特性が分かってきます。

資産1億円を目指す長期投資では、一度だけ高い分配金を受け取ることよりも、無理なく分配を続けられるREITを長く保有することの方が重要です。

私は投資で何度も失敗してきましたが、目先の利益を追いかけたときほど、結果的に大きな損失を出すことがありました。

REITでも同じです。

利回りの数字だけで判断せず、賃貸収入という土台から継続して分配金を出せているかを確認することが、失敗を減らす第一歩になります。

保有物件の入居率と賃料の変化を確認する

REITの主な収益源は、保有している不動産から得られる賃料です。

そのため、安定した分配金を受け取りたいなら、物件の入居率を確認する必要があります。

入居率が高い状態を長く維持しているREITは、賃料収入も比較的安定しやすくなります。ただし、現在の入居率が高いというだけでは十分ではありません。

大口テナント一社への依存度が高い物件では、その企業が退去したときに収益が大きく落ち込む可能性があります。満室に近いオフィスビルでも、次の契約更新時に賃料を引き下げなければ入居を維持できない場合があります。

反対に、入居率がわずかに低下していても、建物の改修やテナントの入れ替えを進め、将来的な賃料上昇を目指しているケースもあります。

入居率は重要ですが、一つの数字だけを切り取るのではなく、過去からの変化と、その理由まで確認することが大切です。

オフィス系REITなら、保有物件が東京都心に集中しているのか、地方都市にも分散しているのかを見ます。賃料の改定が進んでいるか、退去した区画に新しいテナントを誘致できているかも重要です。

住宅系REITなら、単身者向けとファミリー向けの比率、東京への集中度、入居者の入れ替わりなどを確認します。住宅は景気が悪化しても人が生活するために必要とされることから、比較的安定した需要を期待できます。ただし、物件の老朽化や人口減少の影響を受ける地域では、中長期的な競争力を慎重に判断しなければなりません。

物流系REITでは、ネット通販の拡大だけを理由に将来性が高いと決めつけないことも大切です。

物流施設の新規供給が増えすぎれば、一部地域では空室率が上がる可能性があります。建物が新しくても、交通の利便性や周辺の労働力を確保できなければ、テナントから選ばれにくくなることがあります。

ホテル系REITは、外国人観光客の増加や宿泊料金の上昇が追い風になる一方、収益の変動が住宅や物流施設より大きくなりやすい傾向があります。

どの用途にも長所と短所があります。人気のある分野を一つだけ選ぶより、異なる値動きをしやすい用途を組み合わせることで、ポートフォリオ全体の安定性を高める考え方が必要です。

金利上昇時代はLTVと借入条件が重要になる

2026年のREIT投資で特に確認したいのが、財務の健全性です。

その代表的な指標が「LTV」です。

LTVは、REITが保有する資産に対して、どの程度の有利子負債を抱えているかを示す指標です。一般的には、LTVが高いほど借入金への依存度が高く、金利上昇や不動産価格下落の影響を受けやすくなります。

ただし、LTVが低ければ必ず優れたREITというわけではありません。

借入を適切に活用して優良物件を取得し、賃料収入を増やすことができれば、投資家の利益につながります。問題になるのは、収益力に対して借入が大きすぎる場合や、短期間に多額の返済・借り換えを迎える場合です。

決算説明資料には、借入金の固定金利比率、平均残存年数、返済期限の分散状況などが掲載されています。

固定金利の割合が高ければ、市場金利が上がっても、すべての借入金の利息がすぐに増えるわけではありません。返済期限が複数年に分散されていれば、一度に大量の借り換えをする必要もなくなります。

一方で、変動金利による借入が多いREITや、近い時期に借り換えが集中しているREITは、金利上昇の影響が早く表れやすくなります。

2026年7月現在、金利はREIT市場を考えるうえで避けて通れない要素です。

数年前までのように「低金利が長く続くこと」を前提にするのではなく、今後さらに借入コストが増えても、分配金を維持できる財務体質なのかを確認した方が安心です。

NAV倍率から投資口価格の割高・割安を考える

REITを調べていると、「NAV倍率」という言葉を目にすることがあります。

NAVとは、保有不動産などの資産から借入金などの負債を差し引いた純資産価値を指します。NAV倍率は、REITの投資口価格が、その純資産価値に対してどの程度の水準で取引されているかを見るための指標です。

NAV倍率が1倍を下回っていれば、単純には純資産価値より安い水準で取引されていると考えられます。反対に1倍を上回っていれば、純資産価値より高い評価を受けていることになります。

ただし、NAV倍率が低いという理由だけで買うのは危険です。

市場から低く評価されているのには、何らかの理由があるかもしれません。物件の将来性、財務内容、運用会社への信頼、分配金の成長力などに不安があれば、割安な状態が長期間続くこともあります。

逆に、スポンサーの信用力が高く、物件取得力や賃料の成長力が評価されているREITは、NAV倍率が比較的高い状態で取引されることがあります。

NAV倍率は、買うか売るかを一つの数字で決める道具ではありません。

同じ用途のREIT同士を比較し、「なぜこの銘柄は割安なのか」「なぜ別の銘柄は高く評価されているのか」を考えるために使うと、より役立つ指標になります。

スポンサー企業と運用会社の実力も確認する

J-REITには、物件開発や不動産管理に強いスポンサー企業が付いていることがあります。

スポンサーは、REITへ物件を供給したり、不動産の管理やテナント募集を支援したりする重要な存在です。大手不動産会社、商社、鉄道会社、物流会社など、それぞれの強みを活かしてREITを支えています。

強いスポンサーがいれば安心に見えますが、企業名だけで判断してはいけません。

スポンサーからREITへ物件を売却する際、その価格が投資家にとって妥当なのかを確認する必要があります。スポンサーの利益を優先し、REITが割高な価格で物件を取得すれば、長期的には投資家の利益を損なう可能性があります。

運用会社がどのような方針で物件を取得し、保有物件の価値を高めているかも重要です。

既存物件の賃料を引き上げたり、稼働率を改善したりする力を「内部成長」と呼びます。新しい優良物件を取得して収益を増やす力は「外部成長」と呼ばれます。

金利が低く、不動産価格も安い時代には、借入を増やして物件を取得するだけでも成長しやすい面がありました。

しかし、不動産価格や建築費、借入金利が上昇している現在は、どんな物件でも買えば成長できるわけではありません。

むしろ、既に保有している物件の賃料を改善し、修繕や用途変更によって価値を高められる運用会社の実力が、これまで以上に問われています。

決算説明資料を数期分読んでみると、運用会社が以前に掲げた方針を実行できているかも分かります。

毎回もっともらしい目標を掲げるだけで、実際の分配金や一口当たり利益が伸びていない場合は、慎重に判断した方がよいでしょう。

個別J-REIT、ETF、投資信託はどれを選ぶべきか

REITへ投資する方法は、個別のJ-REITを購入するだけではありません。

複数のJ-REITをまとめて保有するREIT・ETFや、国内外のREITへ投資する投資信託を利用する方法もあります。

個別J-REITは、自分が魅力を感じる用途や運用会社を選べることが長所です。銘柄によって決算期が異なるため、複数のREITを組み合わせれば、年間のさまざまな時期に分配金を受け取る設計もできます。

その一方で、物件内容や財務状況、決算資料を自分で確認しなければなりません。投資できる資金が少ない段階で一つのREITへ集中すると、その銘柄固有の問題による影響も大きくなります。

REIT・ETFは、一つの商品を購入するだけで複数のJ-REITへ分散投資できます。

銘柄選びに自信がない初心者や、一つのREITへ集中するのが不安な人には利用しやすい方法です。市場全体へ幅広く投資するタイプのほか、高利回り銘柄や特定の指数を対象にした商品もあります。

ただし、ETFには運用管理費用がかかり、指数に含まれる銘柄を基本的にまとめて保有するため、自分が避けたいREITも組み入れられる場合があります。

REIT投資信託は、証券会社によっては100円程度から積み立てられます。毎月一定額を自動的に購入できるため、投資するタイミングに悩みにくく、少額から長期投資を始めたい人には便利です。

国内J-REITだけでなく、米国やオーストラリア、世界各国のREITへ分散する商品もあります。

ただし、海外REITを含む商品には為替変動の影響があります。また、分配金を毎月出すタイプの投資信託では、運用で得た利益だけでなく、投資家が払い込んだ元本の一部が分配されることもあります。

分配金の回数が多いから資産が増えやすいとは限りません。

長期的な資産形成が目的なら、受け取る分配金の多さだけでなく、手数料や基準価額の推移、分配後の資産残高まで確認する必要があります。

私なら、最初から複数の個別J-REITを無理に買い集めるのではなく、少額のREIT・ETFや低コストの投資信託で市場全体の動きを経験し、その後に興味のある個別銘柄を研究します。

実際にお金を投じると、金利や決算、分配金のニュースを自分事として見るようになります。最初は小さく始め、知識と経験が増えるにつれて投資額を調整する方が、大きな失敗を避けやすいでしょう。

NISAでREITを保有するメリットと注意点

REITを長期保有する場合、NISAの成長投資枠も有力な選択肢になります。

NISA口座で対象となるJ-REITやETFなどを保有すれば、制度の範囲内で受け取った分配金や売却益を非課税にできます。

通常の課税口座では、REITの分配金や売却益に税金がかかります。分配金を長期間受け取り、そのお金を再投資するのであれば、税金が差し引かれない効果は小さくありません。

ただし、NISAだから損をしないわけではありません。

投資口価格が下落すれば元本割れする可能性があり、NISA口座で生じた損失を課税口座の利益と相殺することもできません。そのため、高利回りという理由だけで値動きの大きいREITへNISA資金を集中させるのは慎重に考えるべきです。

NISA枠は長期的な資産形成のための貴重な非課税枠です。

REITだけで埋めるのではなく、国内外の株式インデックスファンドや高配当株、債券、金など、自分が保有している資産全体とのバランスを考える必要があります。

私はREITを資産形成の主役ではなく、株式とは異なる収益源を持つための一つの選択肢として考えています。

値上がり益を狙う株式、インフレへの備えとして保有する金、定期的な収入を期待するREITなど、それぞれの役割を分けておけば、一つの市場が不調になったときの不安を抑えやすくなります。

初心者は一度に買わず、時間も分散する

2026年上期のJ-REIT市場は、金利上昇の影響などから大きく調整しました。

価格が下がり、分配金利回りが上がった局面は、長期投資家にとって購入を検討しやすい場面にも見えます。

しかし、現在の価格が底値なのかは誰にも分かりません。

今後の金融政策や長期金利、不動産価格、景気によっては、さらに価格が下がる可能性もあります。反対に、金利上昇への警戒が和らげば、投資口価格が回復することも考えられます。

だからこそ、初めから予定資金の全額を投入する必要はありません。

例えば、REITへ30万円投資する予定なら、一度に30万円分を購入するのではなく、数回に分けて投資する方法があります。毎月一定額を積み立ててもよいでしょう。

購入時期を分ければ、最初に買った直後に価格が下落しても、より低い価格で追加購入できます。反対に価格が上昇した場合でも、既に一部を保有しているため、完全に買い時を逃したと感じにくくなります。

投資では、銘柄を分けることだけが分散ではありません。

購入する時期を分ける「時間の分散」も、大切なリスク管理です。

特にREITは金利の影響を受けやすく、金融政策に関する発表によって価格が動くことがあります。将来を完璧に予想しようとするより、予想が外れても資産全体へ大きな傷を負わない買い方をする方が現実的です。

私がREITを選ぶなら、この順番で確認する

私が2026年現在、新しくREITへ投資するなら、最初に分配金利回りだけを見ることはしません。

まず、どの用途の不動産を保有しているかを確認します。そのうえで、入居率や賃料の推移、地域の分散状況、大口テナントへの依存度を調べます。

次に、LTVや固定金利比率、借入金の返済期限を確認し、金利がさらに上昇しても耐えられる財務体質なのかを考えます。

その後で、分配金の推移やNAV倍率、スポンサー企業と運用会社の実績を比較します。

この順番で調べ、それでも魅力を感じた銘柄について、現在の投資口価格と分配金利回りが妥当かを判断します。

一つひとつを見ると難しそうですが、すべてを完璧に分析する必要はありません。

最初は決算説明資料の中から、保有物件の用途、入居率、予想分配金、LTVの四つを確認するだけでも、利回りだけで選ぶより大きく前進できます。

分からない商品に大金を投じないこと。

利回りの高さだけで飛びつかないこと。

一度に全額を投入しないこと。

REITは少額から始められるからこそ、焦る必要はありません。

資産1億円は、一つのREITを当てることで突然達成するものではなく、収入の一部を継続して投資し、受け取った分配金を再投資しながら、長い時間をかけて近づいていく目標です。

次の第3章では、少額からREIT投資を始めた場合に、どのように積立額と分配金の再投資を組み合わせるのかを考えていきます。

毎月の投資額や想定利回りごとの資産形成シミュレーションも交えながら、REITだけに頼らず、現実的に1億円を目指すための道筋を詳しく説明します。

第3章　REITを活用して資産1億円を目指す現実的なロードマップ

ここまで、REITの基本的な仕組みや、2026年の金利環境を踏まえた選び方について説明してきました。

最後の第3章では、この記事のテーマである「少額のREIT投資から資産1億円を目指すには、どのような考え方が必要なのか」を詳しく考えていきます。

最初に、誤解のないようにお伝えしておきたいことがあります。

REITへ5万円を投資しただけで、その資金が短期間のうちに1億円へ増える可能性は、現実的にはほとんどありません。

REITは、短期間で価格が何十倍にもなることを狙う商品ではなく、不動産から得られる賃料収入を基礎として、分配金を受け取りながら長期的な資産形成を目指す投資です。

そのため、REITで1億円を目指すには、一つの銘柄の急騰に期待するのではなく、毎月の積立、分配金の再投資、長い運用期間、そしてREIT以外の資産との組み合わせが必要になります。

以前の私は、「大きく儲かる投資先を見つけられれば、資産形成の速度を一気に上げられる」と考えていた時期がありました。

株式投資では急騰銘柄を追いかけ、FXではレバレッジを高くして、大きな利益を狙ったこともあります。しかし、FXでは資金を失って退場した経験が何度もあります。

その経験から現在は、一度の大勝ちよりも、資産を失わずに市場へ残り続けることの方が重要だと考えています。

REIT投資も同じです。

資産1億円は、派手な勝負によって突然達成するものではありません。毎月の収入から投資資金を確保し、受け取った分配金を使わずに再投資しながら、時間を味方につけることで少しずつ近づいていく目標です。

少額投資の本当の役割は「大金を作ること」だけではない

REITは、投資信託なら証券会社によって100円程度から積み立てられ、個別J-REITやETFでも現物不動産よりはるかに少ない金額から投資できます。

そのため、「まず5万円だけ投資してみよう」という始め方は決して間違いではありません。

ただし、最初の5万円だけで1億円を作ろうと考えるのではなく、その5万円を投資の仕組みや値動きを学ぶための資金として捉えることが大切です。

実際にREITを保有すると、分配金がどのように支払われるのか、金利のニュースで価格がどのように動くのか、決算資料には何が書かれているのかが少しずつ分かるようになります。

自分のお金を投資していないときには読み流していたニュースも、保有後は自分の資産に関係する情報として見るようになります。

私も株式やFXを長年続けてきましたが、実際に投資を始めてから学んだことの方が、投資前に本を読んで学んだことよりも多かったと感じています。

ただし、勉強のためだからといって、最初から大きな金額を投じる必要はありません。

少額で経験を積み、自分がどの程度の価格下落まで耐えられるのかを知ることも重要です。

10万円を投資して1万円下がっただけでも不安で眠れなくなる人が、いきなり100万円や500万円を投資すれば、冷静な判断ができなくなるかもしれません。

投資で長く生き残るためには、自分の知識だけでなく、自分の感情がどこまで値動きに耐えられるのかも知っておく必要があります。

少額投資は、単に投資元本が少ないというだけではありません。

自分に合った投資方法を見つけるための試運転でもあるのです。

分配金を使うか再投資するかで将来の資産額は変わる

REITを保有すると、決算期に応じて分配金を受け取れます。

口座に分配金が入ると、ちょっとした臨時収入のように感じるかもしれません。外食や旅行、買い物に使いたくなることもあるでしょう。

生活を楽しむために分配金を使うこと自体は、悪いことではありません。

特に、すでに十分な資産を持っている人や、REITを老後の生活費に活用している人にとって、分配金は大切な収入源です。

しかし、資産1億円を目指す途中の段階では、受け取った分配金を再投資する効果を無視できません。

分配金を再びREITや他の金融商品へ投資すると、翌年以降は最初の元本だけでなく、再投資した分にも収益が期待できます。

その収益をさらに再投資すれば、資産が資産を生み、その利益が次の利益を生む流れが作られます。これが複利効果です。

例えば、100万円を年4％で運用できた場合、単純計算では1年間で4万円の収益になります。

その4万円を使わずに再投資すると、翌年は104万円が運用の元本になります。翌年も同じ4％で運用できれば、収益は約4万1,600円です。

最初の数年間では、複利と単利の差はそれほど大きく見えません。

しかし、10年、20年、30年と運用期間が長くなるほど、利益を使わずに再投資した効果が大きくなります。

資産形成では、利回りを少しでも高くすることに目を奪われがちです。

しかし、分配金を使わずに再投資し続けることや、途中で投資をやめないことも、最終的な資産額に大きな影響を与えます。

年8％や10％の高利回り商品を探し回るより、無理のない商品を年3％から5％程度で長く運用し、積立と再投資を継続する方が、結果的に資産形成が安定する場合もあります。

もちろん、年4％で運用し続けられる保証はありません。

REITの価格は下落することがあり、分配金も減る可能性があります。だからこそ、特定の利回りを前提に生活設計を固定するのではなく、複数のケースを想定しておくことが大切です。

毎月5万円の積立では30年後にいくらになるのか

ここからは、分配金を含む運用利回りを年4％と仮定して、毎月一定額を30年間積み立てた場合を考えてみます。

毎月5万円を30年間積み立てると、実際に自分で拠出する元本は1,800万円です。

これを年4％で運用し、収益をすべて再投資できたと仮定すると、30年後の資産額は約3,470万円になります。

元本1,800万円に対して、運用によって増えた部分は約1,670万円です。

毎月5万円でも、30年間継続すれば大きな資産になります。ただし、1億円には届きません。

これは、少額投資には意味がないという話ではありません。

毎月5万円の積立だけでも、老後資金や生活を支える資産として大きな価値があります。しかし、資産1億円という目標を掲げるのであれば、毎月の投資額、運用期間、利回りのいずれかを高める必要があります。

毎月10万円を同じ条件で30年間積み立てた場合、元本は3,600万円です。年4％で運用を続けられたと仮定すると、30年後は約6,940万円になります。

毎月15万円なら、元本は5,400万円となり、30年後の資産額は約1億410万円です。

つまり、年4％という仮定でゼロから1億円を目指す場合、30年間にわたって毎月およそ15万円を積み立て続ける必要があります。

この数字を見て、「毎月15万円なんて無理だ」と感じる人もいるでしょう。

その感覚は自然です。

生活費、住宅費、保険料、税金などを支払いながら、毎月15万円を30年間積み立てられる人は限られます。

だからこそ、資産1億円をREITだけで作ろうと考えるのではなく、現在持っている資産、給与収入、退職金、企業型確定拠出年金、個人年金、株式投資、投資信託などをすべて含めて考える必要があります。

資産1億円とは、一つの口座にREITだけで1億円を保有することではありません。

現金、株式、投資信託、REIT、金、年金資産、不動産の純資産などを合計して1億円を目指す方が、はるかに現実的です。

すでに資産がある人は「ゼロから1億円」とは条件が違う

資産形成のシミュレーションでは、毎月の積立額ばかりが注目されますが、すでに保有している資産も大きな力になります。

例えば、最初に100万円を投資し、その後毎月10万円を30年間積み立て、すべてを年4％で運用できたと仮定すると、30年後の資産額は約7,260万円になります。

最初の100万円だけで劇的に結果が変わるわけではありませんが、開始時点の資産が500万円、1,000万円と増えれば、複利効果も大きくなります。

私自身も、今から資産ゼロの状態で1億円を目指すわけではありません。

これまで積み上げてきた株式、投資信託、FX、年金資産、現金、そして住宅の資産価値があります。

もちろん、自宅は売却しなければ生活費として使えず、相場によって評価額も変わります。住宅ローンが残っていれば、その分を差し引いて考えなければなりません。

それでも、資産形成を考える際には、証券口座に表示されている金額だけでなく、自分の資産と負債をすべて整理することが大切です。

私は若い頃、株式投資によって資産が大きく増えたこともありましたが、その後のFXでは資金を何度も失いました。

この経験から、資産が増えたときほど「もっと増やしたい」と欲張りすぎないことが重要だと感じています。

1億円を急いで作ろうとしてレバレッジを高くすれば、到達するどころか、これまで積み上げてきた資産を失う危険があります。

資産形成では、増やす力と同じくらい、減らさない力が重要です。

REITだけで1億円を目指さない方がよい理由

この記事はREIT投資をテーマにしていますが、私は資産の大部分をREITだけに投資する方法をおすすめしません。

REITは複数の不動産に分散されていますが、金融商品として見れば、すべて不動産市場と金利の影響を受ける同じ資産分類です。

複数のJ-REITを保有していても、金利上昇や不動産市場全体への警戒が強まれば、多くの銘柄が同時に下落する可能性があります。

物流、住宅、ホテル、オフィスなどの用途を分けることには意味がありますが、それだけで十分な分散になるとは限りません。

そのため、REITはポートフォリオの一部として利用し、国内外の株式、現金、債券、金などと組み合わせた方が、資産全体の値動きを抑えやすくなります。

株式は企業の利益成長による値上がりを期待できます。REITは不動産賃料をもとにした分配金が主な魅力です。現金は大きく増えませんが、相場下落時にも生活費や追加投資へ使えます。金は分配金を生みませんが、通貨価値やインフレに対する備えとして利用されることがあります。

それぞれ役割が違います。

どれか一つだけが常に優れているわけではありません。

私は、REITを「毎年分配金を受け取るための資産」として活用しながら、資産成長の中心には国内外の株式や投資信託を置く方法が現実的だと考えています。

REITの割合に正解はありませんが、自分の資産全体に占める比率を決めておくことは大切です。

例えば、REITを金融資産全体の10％程度から始め、値動きや分配金を経験しながら調整する方法があります。

安定した分配金を重視する人は比率を高めてもよいでしょう。一方で、長期的な値上がり益を重視する若い世代なら、株式の比率を高くした方が目標に合う場合があります。

重要なのは、人気商品だから買うのではなく、自分の資産形成において、REITにどのような役割を持たせるかを決めることです。

NISAでは分配金の受取方法にも注意したい

NISAの成長投資枠では、対象となる個別J-REITやREIT・ETFを購入できます。

NISA口座で保有すれば、制度の範囲内で売却益や分配金を非課税にできるため、長期投資との相性は良いと考えられます。

通常の課税口座では、分配金や売却益に約20％の税金がかかります。受け取った分配金を再投資する場合でも、税引き後の金額しか再投資できません。

NISAなら税金として差し引かれるはずだった部分も資産形成へ回せるため、運用期間が長いほど差が積み重なります。

ただし、上場REITの分配金をNISAで非課税にするには、証券会社によって受取方式の確認が必要です。

株式やJ-REITの配当金・分配金を銀行口座などで直接受け取る設定にしていると、NISA口座で保有していても非課税にならない場合があります。

証券会社の口座で受け取る「株式数比例配分方式」が設定されているかを、投資前に確認しておいた方が安心です。

また、NISAでは損失が出ても、課税口座の利益との損益通算や損失の繰越控除はできません。

高利回りに惹かれて値動きの大きいREITを購入し、大幅に下落して売却しても、その損失を税金の計算上で活用することはできません。

NISAは利益が出たときの税制メリットが大きい制度ですが、投資リスクそのものをなくしてくれる制度ではないのです。

限られたNISA枠をREITだけに使うのではなく、長期保有したい株式や低コストのインデックスファンドとのバランスを考える必要があります。

2026年は一括投資よりも買う時期を分けたい

2026年のJ-REIT市場では、日本の金融政策と長期金利の動向が大きな注目材料となっています。

REITは借入金を活用して不動産を取得しているため、金利上昇によって借入コストが増えると、分配金や物件取得力に影響する可能性があります。

一方で、投資口価格が下落すれば、予想分配金利回りが高まり、長期投資家にとって購入を検討しやすい水準になることもあります。

このような状況では、今が安値なのか、さらに下がるのかを完璧に判断することはできません。

そこで私が重視したいのが、購入時期の分散です。

例えば、REITへ年間24万円投資するなら、年初に24万円を一括投資するのではなく、毎月2万円ずつ積み立てる方法があります。

個別J-REITは1口当たりの価格が比較的高い銘柄もあるため、毎月同額で買えない場合があります。その場合は、まずREIT投資信託を積み立てながら、資金がたまった段階で個別REITやETFを購入する方法も考えられます。

価格が下がった月には多くの口数を買い、価格が上がった月には少ない口数を買うことで、購入価格を平準化できます。

ただし、積立投資をすれば必ず利益が出るわけではありません。

市場全体が長期間下落すれば、積み立てを続けても含み損になる可能性があります。それでも、一度に全資金を投入するより、投資直後の急落による精神的な負担を抑えやすいという利点があります。

私は過去に、利益を急ぐあまり一度に大きなポジションを持ち、その後の下落で身動きが取れなくなった経験があります。

そのため現在は、買う銘柄だけでなく、購入する回数や金額も事前に決めておくようにしています。

投資先を分けることに加えて、買う時期を分けることも、長期投資では重要なリスク管理です。

資産が増えた後は「分配金を使う段階」へ移行する

資産形成の初期には、分配金を再投資して元本を増やすことが重要です。

しかし、永遠に再投資し続けなければならないわけではありません。

老後やセミリタイア後には、REITから受け取る分配金を生活費の一部として使うこともできます。

例えば、REITを1,000万円保有し、年間の分配金利回りが4％だった場合、税引前では年間約40万円、月平均では約3万3,000円に相当します。

REITを2,000万円保有して同じ利回りなら、年間約80万円、月平均では約6万7,000円です。

もちろん、利回りは変動し、分配金が減ることもあります。毎月同じ金額が振り込まれるわけでもありません。

それでも、給与や公的年金以外に定期的な収入源があることは、生活の安心につながります。

私自身、将来的には働く時間を減らし、タイなど物価が比較的低い地域で生活することも考えています。

そのような生活を目指す場合、資産額そのものだけでなく、資産から毎年いくらの収入を得られるかが重要になります。

資産1億円という目標には分かりやすい魅力があります。

しかし、本当に必要なのは、必ずしも1億円という数字ではないかもしれません。

毎月の生活費が15万円で、年金やその他の収入が月10万円あるなら、投資資産から必要な収入は月5万円です。

反対に、資産が1億円あっても、年間支出が多く、投資で大きなリスクを取っていれば、安心して生活できるとは限りません。

資産形成の最終目標は、口座残高を競うことではなく、自分が望む生活を無理なく続けられる状態を作ることです。

REITは、そのための収入源の一つとして活用できる商品です。

カメさんが考える1億円への五つの段階

私がREITを取り入れながら資産1億円を目指すなら、最初から大きな金額を投じるのではなく、段階を分けて進めます。

最初の段階では、少額のREIT投資信託やETFを購入し、値動きと分配金の仕組みを経験します。

この段階の目的は利益を最大化することではなく、自分がREITの価格変動に耐えられるか、決算資料や分配金の内容を理解できるかを確認することです。

次の段階では、資産全体の中でREITに何％を割り当てるかを決めます。

株式、投資信託、現金、金などを含め、自分の資産が一つの分野へ偏っていないかを確認します。

三つ目の段階では、給与や副収入から毎月の積立額を増やします。

資産形成では、運用利回りを1％高めることより、毎月の入金額を1万円、2万円と増やす方が、確実性の高い方法になることがあります。

ブログ収入や配当収入など、本業以外の収入が増えた場合、その一部を投資へ回せれば、生活費を削りすぎずに積立額を増やせます。

四つ目の段階では、受け取った分配金を再投資します。

資産形成の途中で分配金を使い切らず、REIT、株式、投資信託など、その時点で割安と考えられる資産へ振り向けます。

必ず同じREITへ再投資する必要はありません。

REITの比率が高くなりすぎていれば、分配金を株式インデックスファンドへ回してもよいでしょう。

最後の段階では、目標とする生活費をもとに、資産からどの程度の収入が必要なのかを計算します。

資産1億円を達成すること自体ではなく、資産から得られる収入で生活の何割を賄えるかを確認します。

この五つの段階を焦らず進めれば、一度の投資判断で人生を変えようとする必要はありません。

大切なのは、短期間で資産を爆発的に増やすことではなく、資産を減らす大きな失敗を避けながら、毎年少しずつ前進することです。

まとめ｜REITは1億円を作る魔法ではなく、資産形成を支える一つの柱

この記事では、2026年7月現在の市場環境を踏まえながら、REITの仕組み、失敗しにくい選び方、少額から資産1億円を目指すための考え方について解説しました。

REITは、現物不動産のように数千万円の資金を用意しなくても、オフィスビル、住宅、物流施設、ホテル、商業施設などへ投資できる金融商品です。

物件の管理や入居者対応を自分で行う必要がなく、分配金を受け取りながら長期的な資産形成を目指せる点は、大きな魅力です。

一方で、元本や分配金が保証されているわけではありません。

金利上昇、不動産市況の悪化、災害、空室率の上昇、借入コストの増加などによって、投資口価格が下落したり、分配金が減ったりする可能性があります。

そのため、分配金利回りの高さだけで選ばず、保有物件の用途や地域、入居率、LTV、借入条件、スポンサー、運用会社の実績まで確認する必要があります。

投資初心者がREITを始めるなら、最初から大きな金額を投じる必要はありません。

少額の投資信託やETFから始め、実際の値動きや分配金を経験しながら、知識を増やしていく方が安心です。

また、資産1億円を目指すには、REITの値上がりだけに期待するのではなく、毎月の積立と分配金の再投資を長期間続ける必要があります。

年4％で30年間運用できたと仮定した場合でも、毎月5万円の積立では約3,470万円、毎月10万円では約6,940万円です。1億円へ到達するには、同じ条件なら毎月約15万円の積立が必要になります。

この結果からも分かるように、少額から始めることと、少額のままで1億円へ到達できることは別の話です。

しかし、毎月5万円の積立で作る3,000万円以上の資産にも、十分に大きな意味があります。

大切なのは、1億円に届かなければ失敗だと考えないことです。

自分の生活費や年金、退職金、不動産、その他の投資資産まで含めて考えれば、必要な金融資産は人によって異なります。

私は投資を23年以上続ける中で、利益を急いだ結果、大きな失敗をしたことが何度もあります。

だからこそ、現在は一つの投資先へ集中せず、株式、投資信託、金、現金、FXなどへ資産を分けることを意識しています。

REITを始める場合も、資産形成の主役をすべて任せるのではなく、定期的な分配収入を期待する一つの柱として活用したいと考えています。

資産形成は、短距離走ではありません。

一時的に大きく儲ける人よりも、暴落や失敗を乗り越えながら、長く投資を続けられる人の方が、最終的に大きな資産へ近づける可能性があります。

少額から始め、買う時期を分け、分配金を再投資し、資産全体のバランスを定期的に見直す。

地味に見えるかもしれませんが、この積み重ねこそが資産形成の基本です。

私も焦らず、無理をせず、自分の生活を楽しみながら、REITを含めた資産運用を続けていきたいと思います。

1億円という大きな目標も、今日の小さな一歩から始まります。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。